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安信地产:四限政策对二线城市的影响有多大?,毒药李颖,比企谷八
2016-04-27 09:38:58   来源:未知   责任编辑:admin

摘要 【安信地产:四限政策对二线城市的影响有多大?】房地产是对资金要求较高的行业,我们可以看到一线房价与M1增幅是同步的,但是二线城市比M1滞后6-9个月,长沙房价滞后6-8个月。2017年M1同比增速一度下行,资金最宽松的时间点已经过去,地产2017年前三季度仍维持向好的趋势,我们认为长沙价格同比会在四季度逐步下调。

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  中期库存:横向与主要核心城市对比,我们用土地加上近几年的销售综合评估中期库存是倒是第二。

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  长期库存:看最近几年的成交量和最近几年的供应量相比较,即现库存加上可以开发的土地(从土地投资端获得),再除以人口平均数,得出长期库存依然很少。长沙的户均套数为1.2-1.3套。长沙人口统计偏少,实际上的户均套数才1.1左右。

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  开工库存(开工-销售周期):2016年9月-2017年3月,长沙六区住宅新开工量为508万平米,月均开工量为72.6万平米。新开工量不足,供小于求的现状短期内不会逆转。我们的工期从开工到销售是6-7个月左右,但长沙的平均周期是10个月左右。根据长沙一年左右的开工周期,上市时间在18年下半年,销售周期为18年下半年-2020年(以20万?建面的地块预计)

  2。人口吸引力持续上升。去年长沙人口净流入是23万,这一部分的刚需会很大。北京、上海已经做了人口指标的调控,买房已经买不到了,就算买进去了也会有人被挤出来,总体比值不会变。而被指标挤出来的人就会去珠三角或者二线城市。而长沙、武汉这样的城市就类似一种人口的承接地。也就是说只要特大城市不继续扩张规模,二线城市会得到更多的需求。

  3。人均可支配收入高。 长沙人均可支配收入比武汉、南昌、郑州还要高,武汉需要2年追上长沙的人均可支配收入,而长沙只需1.5年就可以追上上海的人均可以支配收入。(经统计2016人均可支配收入:武汉3.54万元、长沙4.33万元、上海5.43万元)这个指标是根据地税、加财务和银行居民存款余额获得的,是统计局官方数据。

  4。产业支撑,经济发展强劲。长沙有发达的重工业,广汽、比亚迪、菲亚特、大众、三一重工等大企业,另外有很多国家级产业园,吸引了大量百亿级企业入驻。

(原标题:四限政策对二线城市的影响有多大?)

(责任编辑:DF064)

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